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7年84個月總計還122.7萬

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申請條件

● 持有土地（農地、建地）持分可。

● 持有房屋，坪數不限，屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理（沒有銀行65歲以上不可辦理的限制）。

● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。

● 負債比過高，銀行退件，個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信，免保人（退票，卡債過高，房貸遲繳）皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本，印鑑證明。

● 土地，建物所有權狀（正本）。

??從全球角度來看，雖然說上海房價已經非常高，但比較一下上海高端房地產和全球主要城市高端房地產的價格，可以看到，上海高端房地產每平方米的價格接近7000美元，印度孟買人均收入雖然隻有上海的四分之一，但它的房地產價格在11600美元左右；我們再看一下中國香港特區和新加坡房地產價格，現在,上海房地產價格也不過是香港三分之一。

??為什麼美國出現次貸崩盤？就是此前銀行給很多沒有能力買房的人辦理瞭按揭貸款，金融危機一來，這些人付不起按揭貸款，就把房子留給銀行跑路瞭。在這方面，中國和美國的情況完全不同。

??中國完全是不一樣的狀況：現在城鎮化不過50%，其中，35%的人有城鎮戶口，剩下這些人隻是在城市裡面居住、並沒有戶籍，所以，今後一段時間，中國城鎮化仍會加速。

??上半年房地產市場開始放緩

房地產價格最高的城市(上海排名第20)及其租售比

??在隨後五年，中國房地產價格增長瞭64%，所以，2008年在全國各地買房都不會有任何損失。

??長期而言，中國房地產市場基本面仍然良好

??作為研究者，我們對房地產市場走勢並沒有自己的預設和偏好。

??房地產按揭貸款是最原始的做法，由於按揭貸款的期限較長，但存款卻較短，存在期限錯配的問題，因此，銀行系統很容易受到房地產市場的周期影響。

??要解決大城市一部分低收入者的住房問題，資金是一個最大的問題，如果地方政府能收房地產稅，一部分稅收來源可以幫助建立一些低收入保障房，這樣一來在公平角度上可以解決很多問題，不至於社會矛盾變得更加激烈。

??這些數字說明，中國居民的杠桿率非常低，城鎮房地產資產隻是居民存款的2.6倍，而同樣在歐美發達國傢，它的杠桿率可能會有10倍左右。

??第五，房地產下行風險還有一個影響因素，就是中國房地產開發商的資金來源，其中30%是首付的定金，另外近40%是所謂的自籌資金，但其中50%又是從影子銀行借來的。

??第一，如果看過去五年房地產價格變動，中國內地在亞洲是第二，香港在前五年當中房地產價格幾乎翻瞭1倍，全國均價是64%，上海的話我覺得翻1倍沒有太大問題。

??“中國房地產會不會崩盤？”其實，這個問題跟居民的財務狀況息息相關。

??那些掙瞭3倍錢的人下一步是不是考慮把房賣掉，把掙的錢真正攥到手裡？現在沒買房的又希望房價大跌。在輿論上，一部分人希望房地產大跌，另外一部分人認為房地產還要漲價。

內容來自sina新聞

??一般來說，中國的房地產市場周期和經濟周期十分接近。房地產投資會隨著中國經濟增長而上升，如果宏觀上面有“硬著陸”的擔憂，房地產投資也會掉下來。那麼，現在，是不是中國房地產需求遠遠低於它的供給？

??比如，有人認為，中國現在的房地產就像是日本上世紀80年代末即將崩盤的狀態，但其實完全不是一回事。

??原因是什麼呢？上世紀70年代初的石油危機導致石油價格飆升，嚴重打擊瞭以制造業為主的日本經濟，跟房地產有關的行業也受到很大的影響。

??如果相信中國今後能保持6％-7%的GDP增速，隨著人均收入的上升，上海房地產價格7000多美元肯定不是頂，肯定還有上升的可能性。

??另外，我們也看到，很多房子賣不出去，價格也在做調整，比如，上個月全國70個城市，除瞭廈門，69個城市房價環比在下跌。

??比如西安和石傢莊，在過去十年當中，這些城市每年房地產投資速度超過20%，但是人口增長遠遠小於3%，這些城市的房產在今後可能會面臨更大的價格調整的壓力，如果沒有很多政策的出臺，房價格肯定會大跌。

??當時，日本城鎮化早已完成，從鄉村到城市的人口移動已經停滯瞭，日本已經成為全球的高收入國傢；同時，日本銀行業當時對房地產貸款敞口太大，在地價、房價大幅下降的情況下，銀行產生瞭很多呆壞賬。

??更進一步地，雖然有房地產開發商過度依賴影子銀行，但是，從中國房地產市場的整體來看，在香港上市的大概65傢房地產公司中，前十傢公司占整個房地產市值65%以上，大型房地產開發商的毛利率至少30%以上，所以，很多大房地產商的抗衰能力非常強。

??筆者認為，中國城鎮化的道路至少有十年可以走，而現在房地產市場是一個市場驅動的市場，所以，我們完全不用擔心，現在很多房子賣不出去，房地產商開始不建，供給的減少，會為房價做支撐，城鎮化的提升過程也會加速房子去庫存。

??中國房價在全球格局中並非高不可攀

??不同的人對這個問題會有不同的答案。

??1995年以來，當年房地產銷售面積(深色)與完工面積(淺色)

??但是，如果看同比，其實房價還有一個小幅上升：統計局的數據顯示，一線城市新建住宅價格從去年第四季度的同比增長超過20%，下滑至8月的2.3%。二三線城市價格也出現下滑，至8月同比增長0.4%。

??這兩個指標把這些城市分成四個象限，可以看到在西北角（第二象限）有一些很有趣的問題。

??中國傢庭的低杠桿率

??其實，在中國買一套房子至少要付30%首付，而很多居民願意付40%、50%，更因為利息高，很多人還會選擇提前還貸。

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-12-14/09435949710009536659624.shtml

??這樣來看，我們不應該對房地產價格又有新一輪的變化感到非常驚奇。

??日本經驗到底是什麼

??經過房地產市場這一輪猛漲，大傢又開始擔心房地產市場是不是又進入危機狀況。

??將來如果中小房地產商不能維持經營，大房地產商就會把它們兼並過來，而且，中國房地產市場也應該進入整合的過程。

??不少人總引用日本的教訓，現在講講我們的看法：

??房產需求仍高於供給

??可大致把現在中國居民的資產分成銀行存款、股票和房地產三大類，我們可以看到，房地產資產相當於GDP220%以上，以股票為主的金融資產非常少，大約相當於GDP的12%，銀行存款相當於GDP的82%。

??現在，到底中國房地產是歷史拐點，還是一個周期性的拐點？

??房地產的問題全社會都非常關註。我第一次接觸中國房地產問題，是2008年。當時金融危機襲來，很多人認為中國房地產處於崩潰狀態，為此，我們去瞭六七個城市調研，然後發表瞭研究報告，我們當時認為：隨著金融危機的到來，如果經濟增長速度降下來，房地產市場一定會受到很大的沖擊。

??中國未竟的城市化助力房地產

??第四，如果看中國房地產投資和人口增長數據的這個圖，裡面有兩個指標，一個是前十年城市人口增長的速度，用3%作為基點，另外一個是這些城市前十年的投資均速，用20%作為一個基點。

中國房地產市場是否正在崩潰？

??第一個周期是從2007-2009年，第二個周期是從2009年-2012年，第三個周期正在進行中。

??最重要的是，很多人在比較中國和其他國傢的時候，忽視瞭發展階段的差異。

??但這個影響不是致命的，當時盡管有這麼個價格下降，但在隨後16年裡，日本房地產還有大幅的上升，到1991年初這個泡沫才徹底崩潰。

??房地產下行風險加劇

??雖然到2023年大概有9.2億人口在城市居住，但是，房地產投資峰值大概是2018年就達到瞭，這說明，確實在前一階段一些城市的房地產投資太多瞭，所以，盡管這輪調整是周期性的調整，但中國房地產的下行風險也在上升。

??另外一個數據是“新建商品房存銷比”，其中二三線城市的存銷比較高，溫州是其中極端的例子，溫州新建商品房大概要43個月才能賣完；而一線城市新建商品房存量還並不是那麼高，跟歷史同期的水平並沒有差很遠。

??第二，中國房產的租金收益率在下降，中國的租金收益率平均大約2.66%，與其他國傢地區相比也較低。除瞭新加坡、中國臺灣和印度，中國內地的租金收益率比其他亞洲國傢和地區都要低。

??第三，在房價收入比這個指標上，全國的房價收入比並不是很誇張，大約為6.3，在國際范圍之內，一般大傢都認為房價收入比應該在6到8左右，但同時，一線城市的房地產價格已經超出瞭按照當地人均收入計算的公允價格。

??根據統計局的數據，在2005年之前，所建房屋遠遠超過需求。但自2005年起，除瞭2009年，中國的商品房銷售面積一直高於竣工面積。

??為什麼用20%作一個基點？因為固定投資增速在過去十年是20%，如果房地產投資超過20%，說明房地產投資要快於固定投資增速。

??基於數據，從一個長期角度來看，我們認為中國房地產還是所謂的新興市場：中國私人房地產從1998年到現在16年的發展歷程，市場規章制度還沒有健全，很多融資仍以非常原始的情況進行，而發達國傢的金融支持工具在這裡還很匱乏，這樣一個市場是一個非常不規范的市場，有時候會沖得很低，有時候會沖得很高。我們要以這樣一個歷史觀來看中國房地產。

左上角的這些城市，房地產投資增速超過20%，人口增速卻不足3%

??為什麼房地產成為中國居民非常喜好的投資產品？相對於中國資本市場的投資回報，如果在2001年買進瞭上證指數，投資者到現在一分錢沒賺；如果說把100元錢存到銀行，到現在為止回報率非常低，經過通脹調整的回報率最多12%；但是，把錢投到房地產市場，15年後，投資回報是近3倍，這就是為什麼房地產市場現在大傢又愛又恨。

??廣州是一個非常奇怪的城市，在前十年當中，房地產投資低於20%，人口也沒有增加很多，這就是為什麼廣州房價在前幾年並沒有漲得很快的原因。

??再看其他三個一線城市——北京、上海、深圳，這三個城市在前十年人口增長非常快，超過3%，但是它們的房地產投資低於20%，所以，今後一段時間，北上深這三個城市並沒有價格大幅下降的壓力。

??我們看東北角（第一象限）的城市，有呼和浩特、銀川、廈門還有其他城市，這些城市在前十年人口增長非常快，房產投資也很快，在這樣一個過程中，如果說它能及時改變一些房地產調控政策，這些城市也沒有太大問題。

??所以，主要的風險還在圖中的西北角，那些二三線城市很多是省會城市，如果今後戶籍改革不加速，限購政策不盡快退出，這些城市就會面臨很大的房地產下調可能性。

??這是事實，但要問個“為什麼”。我現在給大傢解釋一下，如果看這兩張圖，我們可以看到特別是今年上半年，中國房地產市場開始放緩，新房的銷售在一二三線城市同比跌瞭20%-30%，一些三線城市跌得更厲害。

??在這一輪金融市場緊縮中，影子銀行可能會受到很大的影響，那些過度依賴影子銀行的開發商就會面臨資金鏈斷裂的風險。

??房地產走勢判斷

??在今後六七年當中，如果說上海自貿區建設非常成功、能夠成為國際金融中心的話，將來更多跨國公司的總部會設在上海，很多中國最重要的企業都會在上海建立資金營運中心，更多高收入人群都會到這樣的城市。

??其實，這也要看歷史，中國房地產價格指數非常有周期性，迄今已經有兩個周期。

??但是，如果從歷史角度看，中國房地產並不是進入崩潰的狀況，政府有很多政策手段，可以避免房地產市場的崩盤。果然，不出我們所料，為瞭應對金融危機，政府出臺瞭4萬億和其他方面一些政策，中國房地產從金融危機走出來，一路走得非常猛。

??從歷史上來看，中國房地產價格並不是一條直線，它的波動性非常大，跟宏觀經濟環境或者房地產政策息息相關，任何風吹草動都可以影響房地產價格。

??其次，中國房地產投資和GDP增速的相關性也非常強。這輪調整是政府有意為之，因為中國經濟要轉型，要轉型就不能過度依賴投資。

房地產投資(深色)與GDP(淺色)同比增長率，二者相關性非常強

??經過十幾年的發展，中國的房地產開發商已經是苗栗獅潭土地貸款以市場為導向瞭，對需求變化會非常敏感，比如今年很多的新盤沒有賣出去，於是新開工的面積一下降到很低，而隨著限購政策的放開，新開工面積在今年年終以後會有一個反彈；在房價下滑的時候，房地產商的庫存很多，其購地的欲望也會下降。類似的調整也抑制瞭房地產價格的大幅下降。如果現在房地產是一個以國企為主的房地產市場，即使在經濟下滑的時候，為瞭滿足政府對GDP的要求，它們可能還會建很多房，但是房地產開發商不是這樣，它們的市場行為會調節中國房地產的價格。

??在這種情況下，中國居民抗房地產衰弱或者價格大跌的能力也非常強，即使房地產價格有一些下滑，拋售的可能性也非常小。

??由於快速的城鎮化，每年房屋需求比供應高出1.4億平方米。所以，從這個大的基本面來看，房地產需求還是大於供給，這也推高瞭房地產價格。

??房地產投資已趨於謹慎。所以，我們不必為這樣一個以市場為主的房地產商過度擔憂，市場會解決過度供給的問題。

??如果看按揭貸款占中國銀行業貸款的比重，它不過是14%，相當於居民存款的21%。

??首先，如果拿中國跟日本相比，用購買力PPP均價來衡量，中國人均GDP可能是在日本上世紀70年代的水平，把中國房地產市場跟日本80年代末相比是錯位的。

??其次，許多人關註上世紀80年代末的日本房地產泡沫的大破滅，其實，在70年代初，日本房地產價格曾有過一輪大調整，從1972年的最高點大概下跌30%。

??從這個角度看，房地產價格還在調整，跟歷史同期相比，房價還是有一點上升的趨勢。

??國務院發展研究中心的數據表明，在今後十年，大概將有2億人從農村轉向城市。

??如果以這樣一個角度看中國房地產，中國最多可能是在日本上世紀70年代初的狀況，如果說中國中央政府、地方政府聽之任之，調整可能會變得更大；如果稍做一些調整，現在周期性調整可能不是一個很大的調整，可能房價降一點，又會重新回來。

??如何避免房地產市場的大幅下滑

??那麼，我們應該用什麼樣政策來避免房價的大幅下滑？

??短期之內，應該可以放松房地產調控政策，包括限購和房貸優惠。

??中期來看，戶籍政策應該加速放開。

??其實，戶籍政策改革也是中共十八屆三中全會確定的今後五年要推動的重點改革。現在，中國仍有大量農民工不能獲得社會保障，戶籍制度改革將使得更多農民進入城市，這將顯著提高非投資性的城鎮住房需求。

??另外，房地產稅收可能短期內對房地產也會有一定的影響，但是，從長期來看，任何稅收都會變成一種成本，稅收其實會推升而不是打壓房地產價格。

??我的觀點很簡單，這次的房地產調整還是周期調整，並不是歷史的拐點。

??在金融方面，銀行業可以做很多很多事。

??每當宏觀經濟出現風吹草動，一些非常敢言的經濟學傢就會跳出來說，中國房地產即將崩盤。

??如果允許銀行發行抵押債券，就可以改善銀行系統內在期限錯配。在歐洲，其大陸性法律體系是抑制金融創新的，所以抵押貸款在歐洲沒有做起來，作為替代辦法，它允許銀行發行20年的擔保債券，這樣，資產和負債就可以完全匹配，銀行風險也會降低。

??這也是一種金融創新模式。如果中國勇於金融創新，會解決很多問題。

??對於房地產開發商而言，中國也可以創造更多元化的融資渠道。

??比如，通過建立房地產投資信托基金（REIT）銀行信貸房屋民間房屋信貸利息缺錢急用哪裡汽車貸款市場，中國可以降低房地產業對銀行體系的依賴。

??最後，但也是很重要的一點，目前，房地產行業有很多信息不匹配的問題，比如，對存量房的數量估計，對空置率的爭論。

??希望今後通過大數據的建設，能夠把房地產數據搞得非常清楚，市場、居民，特別是決策者，就能對房地產走勢有更準確的判斷。

??最後總結一下，目前，中國房地產處於周期性的調整中，隨著今後十年中國城鎮化的加速，有2億人即將進城，在人均GDP還在7000美元狀況下，房地產行業的調整對中國經濟來說也是可以承受的，中國房地產市場至少還有10年-15年的輝煌。

??同時，一線城市的房價也開始有明顯調整，中原二手房指數顯示，2014年以來，一線城市的二手房價格同比出現瞭下跌，其中，北京的二手房價格從2013年初就開始出現瞭同比下滑。

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